Sijoitustoiminta

Tavoitteet

Orava Asuntorahasto tavoittelee osakkeelle 10 prosentin vuotuista kokonaistuottoa. Yhtiö pyrkii jakamaan 7–10 prosentin vuotuista osinkotuottoa, ja osinkoa jaetaan neljännesvuosittain. Veronhuojennuslain mukaan Yhtiön tulee jakaa vähintään 90 prosenttia voitostaan osinkoina, pois lukien realisoitumattomat arvonmuutokset (ja IFRS:n laajan tuloksen erät).

Orava Asuntorahasto on ensimmäinen suomalainen REIT-muotoinen kiinteistörahasto. Yhtiön listautuessa sijoittajat pääsevät osallistumaan asuntosijoitusmarkkinoille läpinäkyvästi, hajautetusti ja tehokkaasti ostamalla tai myymällä osakkeita markkinapaikalla.

Asuntomarkkinoilla hinnoittelu on riippuvainen siitä, hankitaanko asunnot yksittäin vai suurempina kokonaisuuksina. Suursijoittajat ovat voineet hyödyntää tukkumarkkinoita, joilla asuinkiinteistön ostaja saa noin 10–30 prosentin alennuksen. Myös Orava Asuntorahasto toimii tukkumarkkinoilla ja pyrkii hyödyntämään niiden hintatasoa. Vaikka ei ole takeita siitä, että tukkumarkkinoiden alennukset pysyvät tällä tasolla, niin kauan kun yhtiö pystyy hankkimaan kokonaisia sijoituskohteita tukkualennuksilla, myös yhtiön osakkeisiin sijoittaneet piensijoittajat pääsevät hyötymään näistä yleensä suursijoittajien saamista eduista. Tukkualennus tyypillisesti kasvaa sijoituskohteen iän myötä ja pienenee kohdekaupungin koon myötä.

Yhtiö on vapautettu tuloverosta, mutta vastaavasti se on velvoitettu jakamaan osinkoa, jota verotetaan täysimääräisesti osakkeenomistajien tulona.

Orava Asuntorahasto mahdollistaa sijoituksen ammattimaisesti hoidettuun, hajautettuun asuntosalkkuun. Asuntorahasto hyödyntää asuntosalkun rakentamisessa, sen hallinnassa sekä vuokralaisten hankinnassa alan ammattilaisia, kuten Realia Management Oy:tä, Newsec Asset Management Oy:tä, Ovenia Oy:tä ja Raksystems Anticimex Oy:tä.

Asuinhuoneistot ovat perinteisesti olleet vähemmän suhdanneherkkiä kuin esimerkiksi liike- ja toimistotilat. Asuntosijoittaminen on historiallisesti myös tarjonnut hyvän suojan inflaatiota vastaan. Yhtiö pyrkii myös varmistamaan hyvän hajautuksen, ja siten tuoton, sijoittamalla suurten ja keskisuurten suomalaisten kaupunkien pieniin asuntoihin, joihin on perinteisesti kohdistunut vakaa vuokrakysyntä myös heikommassa suhdannetilanteessa.

Sijoitusstrategia

Orava Asuntorahaston sijoitusstrategian reunaehdoista määrätään kiinteistösijoitustoiminnan säännöissä. Sijoitusstrategia koostuu kolmesta eri osa-alueesta: i) sijoituskohteiden hankinta ja myynti, ii) kohdestrategia ja iii) rahoitusstrategia.

Sijoituskohteiden hankinta ja myynti

Yhtiö pyrkii hyödyntämään asuntomarkkinoilla suursijoittajille usein saavutettavissa olevaa tukkualennusta hankkimalla salkkuunsa pääsääntöisesti kokonaisia kohteita ostamalla tai rakennuttamalla. Asunnot myydään markkinoille yksitellen.

Kohdestrategia

Kohdestrategiassa otetaan huomioon Sijoituskohteiden makro- ja mikrosijainti sekä kiinteistöjen ja huoneistojen ominaisuudet. Ensisijaiset makrosijaintikriteerit ovat väestön määrä (vuokra- ja jälleenmyyntimarkkinoiden likviditeetti) ja väestönkasvu (markkina-arvon kehittyminen) alueella.

Asuntorahastolle hankittavien kohteiden tulee pääsääntöisesti sijaita kaupungeissa, joille Tilastokeskus ennustaa väestönkasvua. Jos kohdekaupungin ennustettu väestönkasvu jää olennaisesti alle koko maan keskiarvon, hankittavan kohteen edellytetään lisäksi sijaitsevan kaupungin keskustan jalankulkuvyöhykkeellä.

Asuntorahaston sijoitussalkku jaetaan kolmeen osaan:

i) Helsingin seudun salkku koostuu pääasiassa yhtiön ostamista tai rakennuttamista kohteista pääkaupunkiseudulla sekä kehyskunnissa. Sillä tavoitellaan hyvää vuokratuottoa ja parasta mahdollista arvonnousua.

ii) Suurten kaupunkien salkku koostuu Yhtiön ostamista tai rakennuttamista kohteista Helsingin seudun ulkopuolisissa viidessä suurimmassa kaupungissa eli Tampereella, Turussa, Oulussa, Jyväskylässä ja Lahdessa, ja sillä tavoitellaan hyvää vuokratuottoa ja hyvää arvonnousua.

iii) Keskisuurten kaupunkien salkku koostuu Yhtiön ostamista tai rakennuttamista kohteista suurissa tai keskisuurissa kaupungeissa Helsingin seudun ja suurten kaupunkien ulkopuolella, ja sillä tavoitellaan mahdollisimman hyvää vuokratuottoa. Keskisuurena kaupunkina tarkoitetaan tässä yhteydessä vähintään noin 20 000 asukkaan kaupunkia.

Yhtiön sijoitusomaisuuden aluejakaumatavoitteet ovat seuraavat: sijoitusten kulloisestakin markkina-arvosta noin 53 prosentin paino Helsingin seudulla, 22 prosentin paino suurissa kaupungeissa ja 25 prosentin paino keskisuurissa kaupungeissa.

Sijoituskohteiden arvon jakautuminen sijainnin mukaan 31.3.2017 31.12.2016
Helsingin seutu 38 % 39 %
Suuret kaupungit 31 % 30 %
Keskisuuret kaupungit 31 % 31 %
Yhteensä 100 % 100 %

Yhtiö pyrkii hajauttamaan sijoituskohteitaan myös niiden iän mukaan. Uudempien eli 1990- ja 2000-luvuilla valmistuneiden kohteiden tavoitepaino salkussa on määritelty 51 prosentiksi.

Rahoitus- ja suojausstrategia

Yhtiön rahoitusstrategialla pyritään optimoimaan velan määrää kulloiseenkin korkotasoon ja markkinatilanteeseen sopivaksi. Tavoitteena on, että asuntorahaston luototusastetta alennetaan markkinakorkojen noustessa ja asuntomarkkinoiden heikentyessä. Vastaavasti korkojen laskiessa ja asuntomarkkinoiden vahvistuessa vieraan pääoman osuutta pyritään lisäämään. Yhtiön luototusaste pyritään pitämään 30:n ja 60 prosentin välissä.

Suojautuakseen korkoriskiltä asuntorahasto voi käyttää johdannaissopimuksia, kuitenkin vain hallituksen erillispäätöksellä, veronhuojennuslain ja kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen sallimissa puitteissa. Yhtiö käyttää pääasiassa koronvaihtosopimuksia, joilla vaihtuvakorkoiset lainat muutetaan kiinteäkorkoisiksi.