Orava Asuntorahasto

Yhtiön toiminimi on Orava Asuntorahasto Oyj (ruotsiksi Orava Bostadsfond Abp ja englanniksi Orava Residential REIT plc). Yhtiö on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja jonka Y-tunnus on 2382127-4.

Yhtiö on perustettu 30.12.2010 Hallinnointiyhtiön aloitteesta Kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi, jonka kiinteistösijoitus- toiminnan säännöt hyväksyttiin 28.1.2011. Sääntöjä on muutettu talvella 2016 ja yhtiökokous on vahvistanut muutokset 22.3.2016. Yhtiön yhtiöjärjestyksen 3 §:n mukaan Yhtiön toimialana on Kiinteistörahastolaissa tarkoitettuna kiinteistörahastona harjoittaa omistamiensa ja osakeomistuksen perusteella hallitsemiensa asuntojen ja kiinteistöjen vuokraustoimintaa, siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa, rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää varainhallintaa. Orava Asuinrahasto Oyj on REIT (Real Estate Investment Trust). Kyseessä on kansainvälisesti käytetty lyhenne osakeyhtiömuotoiselle, listatulle ja kiinteistöihin sijoittavalle rahastolle, joka on vapautettu tuloveroista tietyin edellytyksin. Yhtiön vuokraus- ja sijoitustoiminnan tavoitteena on tuottaa hyvää osinkoa ja arvonnousua osakkeenomistajille. Yhtiö omistaa, vuokraa, kehittää, rakennuttaa ja myy asuinhuoneistoja ja -kiinteistöjä tai kokonaisia asunto-osakeyhtiöitä. Yhtiön tavoitteena on sijoittaa pääasiassa hyvän vuokratuoton tarjoaviin vuokra-asuntoihin suurissa ja keskisuurissa suomalaisissa kaupungeissa. Yhtiön tulos syntyy asuntojen vuokratuotoista ja asuntojen arvonmuutoksista, joista vähennetään vieraan pääoman kustannukset sekä asuntoihin ja hallintoon liittyvät kulut.

Historia

Orava Asuntorahasto Oyj perustettiin 30.12.2010 (30.3.2015 asti yhtiön nimi oli Orava Asuinkiinteistörahasto Oyj), runsas kuukausi osakeyhtiömuotoiset asuntorahastot mahdollistavan veronhuojennuslain tultua voimaan. Perustamisvaiheessa oma pääoma oli noin 5.000.000 euroa, jonka yhtiö sai kahden Lahdessa sijaitsevan asunto-osakeyhtiön koko osakekannan apporttiluovutuksena. Yhtiön hallinnointiyhtiönä on alusta lähtien toiminut Orava Rahastot Oyj, ja sen teknisestä ja hallinnollisesta isännöinnistä sekä vuokrauksesta on vastannut Newsec Asset Management Oy vuoden 2014 kesään saakka, jolloin Ovenia Oy tuli Newsec Asset Management Oy:n rinnalle toiseksi kiinteistömanageriksi.

Ensimmäisen toimintavuoden aikana toteutettiin kolme transaktiokokonaisuutta. Maaliskuussa 2011 ostettiin kohteet Haminasta, Hämeenlinnasta sekä Torniosta. Syyskuussa 2011 salkkuun hankittiin kohteet Sipoosta sekä Nurmijärveltä. Marraskuussa 2011 toteutettiin kaupat vuoden 2012 lopussa Kauniaisiin valmistuneen uudiskohteen huoneistoista. Ensimmäisen kalenterivuoden aikana huoneistoja myytiin seitsemän kappaletta.
Yhtiö on ollut vapautettu tuloveron maksamisesta perustamisestaan lähtien. Vuoden 2012 aikana Yhtiö osti kaksi sijoituskohdetta Vantaalta ja yhden Kotkasta. Näiden lisäksi hankittiin neljä toimistohuoneistoa Jyväskylästä ja 19 huoneistoa Torniosta. Vuoden aikana myytiin 25 huoneistoa, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli noin 1,9 miljoonaa euroa.
Vuoden 2013 ensimmäisellä vuosineljänneksellä Yhtiö osti puolet Lahden Vuoksenkatu 4:n osakkeista. Osaomisteisten kohteiden tekninen ja hallinnollinen isännöinti siirrettiin Realia-isännöitsijätoimistoille. Vuoden toisella neljänneksellä Yhtiö osti koko Lohjan Koulukujan 14:n osakekannan, sekä koko Salon Ristinkedonkatu 33:n osakekannan. Heinäkuussa 2013 salkkuun hankittiin As. Oy Keravan Ritariperhon asuinhuoneistot. Vuoden kolmannella neljänneksellä Yhtiö hankki yhteensä viisi kokonaista kohdetta Heinolasta, Kotkasta, Porista ja Varkaudesta. Neljännellä vuosineljänneksellä joulukuussa Yhtiö osti kolme kokonaista kohdetta, joista kaksi sijaitsee Porvoossa ja yksi Oulussa. Lisäksi toteutettiin kauppa, jolla hankittiin kokonaisuus, joka käsittää 85 huoneistoa 18 eri uudiskohteessa.

Vuonna 2013 huoneistoja myytiin 41 kappaletta, joiden yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 3,4 miljoonaa euroa. Vuoden 2013 lopussa yhtiö omisti vajaat 800 huoneistoa.

Yhtiö listautui Nasdaq OMX Helsingin pörssiin lokakuussa 2013. Yhtiön osakkeen kaupankäyntitunnus on OREIT.

Vuoden 2014 aikana yhtiö jatkoi kasvuaan hankkimalla 552 huoneistoa 20 kohteesta. Vuoden 2014 ensimmäisellä vuosineljänneksellä yhtiö osti kaksi kohdetta (Helsinki, Vantaa) sekä huoneistoja yhdestä kohteesta Tampereelta. Yhteensä hankittiin 118 huoneistoa. Toisella vuosineljänneksellä yhtiö osti 4 kohdetta (Kotka, Riihimäki, Savonlinna, Varkaus) sekä huoneistoja kolmesta kohteesta (Tampere ja kahdesta kohteesta Jyväskylästä). Yhteensä huoneistoja kohteista ostettiin 157 kappaletta. Kolmannella vuosineljänneksellä huoneistoja ostettiin yhteensä 113 seitsemästä kohteesta, joista yksi oli kokonainen kohde Kotkassa. Viimeisellä vuosineljänneksellä yhtiö osti kolme kohdetta (Kirkkonummi ja kaksi Rovaniemeltä), joissa oli yhteensä 164 huoneistoa.

Vuonna 2014 huoneistoja myytiin 29 kappaletta sekä lisäksi myytiin kaksi tonttia. Myyntien yhteenlaskettu velaton kauppahinta oli 5,7 miljoonaa euroa. Vuoden 2014 lopussa yhtiö omisti reilut 1300 huoneistoa.

Kesällä 2014 yhtiö teki ensimmäisen vaihtovelkakirjalainasopimuksen määrältään 1,0 miljoonaa euroa. Kaikenkaikkiaan yhtiö teki vuonna 2014 vaihtovelkakirjalainasopimuksia 5,0 miljoonalla eurolla. Vaihtovelkakirjalainasopimukset olivät lähes kokonaan konvertoitu yhtiön osakkeiksi vuoden 2014 loppuun mennessä.

Hallinto

Yhtiö noudattaa toiminnassaan Suomen lainsäädäntöä, yhtiöjärjestystä ja hallituksen määrittelemiä hallintoperiaatteita sekä kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjä, jotka Finanssivalvonta on vahvistanut. Lisäksi yhtiö noudattaa Helsingin Pörssin sääntöjä ja ohjeita sekä Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaisemaa Suomen listayhtiöiden hallinnointikoodia. Hallinnointikoodiin voi tutustua osoitteessa www.cgfinland.fi.

Hallinnointikoodin suosituksista poiketen yhtiön hallitus ei ole nimittänyt valiokuntia. Konsernin koko ja toiminnan laajuus huomioon ottaen hallitus on katsonut, että ainakaan vielä erillisiä valiokuntia ei tarvita.

Yhtiöjärjestys

Yhtiön hallinto on Osakeyhtiölain mukaan jaettu yhtiökokouksen, hallituksen ja toimitusjohtajan kesken. Osakkeenomistajat käyttävät heille kuuluvia oikeuksia pääasiallisesti yhtiökokouksessa, jonka kutsuu tavallisesti koolle yhtiön hallitus. Yhtiökokous on lisäksi pidettävä, jos yhtiökokouksen pitämistä vaatii kirjallisesti tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joiden osakkeet edustavat vähintään yhtä kymmenesosaa kaikista yhtiön liikkeeseen laskemista osakkeista.

Yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä huolehtii hallitus, johon yhtiöjärjestyksen mukaan kuuluu vähintään kolme (3) ja enintään kahdeksan (8) jäsentä. Yhtiökokous valitsee hallituksen jäsenet. Hallituksen jäsenten toimikausi päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan.

Hallituksen kokoonpano

Yhtiö noudattaa Nasdaq Helsingin sisäpiiriohjetta.

Nasdaq Helsingin sisäpiiriohje

Sisäpiiri 2.7.2016

Ohje – Johtohenkilöiden liiketoimien ilmoittaminen

Osakeyhtiölain mukaan hallitus huolehtii Yhtiön hallinnosta ja sen toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Lisäksi hallitus vastaa siitä, että Yhtiön kirjanpidon valvonta on asianmukaisesti järjestetty. Hallituksen tehtäviin kuuluu lisäksi strategiasta päättäminen, toimintasuunnitelman ja budjetin vahvistaminen, osavuosikatsauksien, tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen käsitteleminen ja hyväksyntä. Hallitus päättää strategisesti tai taloudellisesti merkittävistä investoinneista, yritysostoista sekä vastuusitoumuksista, hyväksyy rahoituspolitiikan, vahvistaa yhtiön riskienhallinta- ja raportointimenettelyn sekä päättää palkitsemis- ja kannustinjärjestelmästä. Hallitus myös päättää yhtiön rakenteesta, vastaa osinkopolitiikasta ja osakasarvon kehittymisestä, nimittää toimitusjohtajan ja päättää hänen työsuhde-eduistaan, päättää toimitusjohtajan sijaisen nimittämisestä ja vastaa muista hallitukselle osakeyhtiölaissa tai muualla säädetyistä tehtävistä. Tämän lisäksi hallitus päättää seuraavista sijoitustoimintaan liittyvistä asioista:

i. Sijoituskohteiden hankinta tai luovutus, mikäli kauppahinta ylittää 10 prosenttia koko pääomasta;
ii. kiinteistön hankinta tai luovutus;
iii. vieraan pääoman ottaminen; sekä
iv. sijoitusten hankkimiseen ja hallinnointiin liittyvien hallinnointi- ja palvelusopimusten tekeminen ja niiden muuttaminen.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä

Hallituksen työjärjestys

Tiedonantopolitiikka

Yhtiön hallitus voi valtuuttaa toimitusjohtajan ja hallinnointiyhtiön tekemään ii) – iv) kohdassa mainitut sijoitustoimintaa koskevat päätökset tietyissä rajoissa. Muista sijoituspäätöksistä ja sijoitustoiminnan operatiivisesta johtamisesta vastaa toimitusjohtaja tai määräämänsä, ellei Yhtiötä koskevasta lainsäädännöstä muuta johdu.

Toimitusjohtaja ja toimitusjohtajan tehtävät

Palkka- ja palkkioselvitys

Yhtiöjärjestyksen 6 §:n nojalla yhtiöllä on toimitusjohtaja, jonka nimittää ja erottaa hallitus. Yhtiöjärjestyksen 7 §:n nojalla yhtiötä edustavat hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja kumpikin yksin, sekä hallituksen jäsenet kaksi yhdessä. Lisäksi hallitus voi antaa nimetyille henkilöille oikeuden edustaa yhtiötä kullekin erikseen yhdessä hallituksen jäsenen kanssa tai kaksi yhdessä. Yhtiön hallinnointiyhtiö on Orava Rahastot Oyj. Yhtiön ja Hallinnointiyhtiön hallinnointisopimuksen mukaisesti hallinnointipalkkio koostuu kiinteästä ja tulossidonnaisesta osasta. Kiinteä hallinnointipalkkio on 0,6 prosenttia vuodessa yhtiön varojen käyvästä arvosta. Tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona yhtiö maksaa hallinnointiyhtiölle 20 prosenttia yhtiön vuotuisesta 7 prosenttia ylittävästä tuotosta. Hallinnointipalkkioon lisätään mahdollinen kulloinkin voimassa oleva arvonlisävero. Tulossidonnaisen hallinnointipalkkion laskemiseen käytetään osakekohtaisen nettovarallisuuden sijaan osakkeen pörssikurssia, jos osakkeen pörssikurssi on alhaisempi kuin osakekohtainen nettovarallisuus. Hallinnointiyhtiö tarjoaa muun muassa seuraavat palvelut ja käyttöoikeudet:
(i) Yhtiön liikeidea ja sen kehittäminen;
(ii) Yhtiön hallinnon ja toiminnan järjestäminen;
(iii) Oikeus hallinnointiyhtiön Orava-nimen, liiketunnuksen ja brändin käyttöön;
(iv) Yhtiön sijoitusstrategian valmistelu mukaan lukien osallistuminen sijoitusesitysten ja sijoituksista luopumista koskevien esitysten ja päätösten tekemiseen kiinteistösijoitustoiminnan sääntöjen mukaisesti;
(v) Yhtiön sijoitustoiminnan ja tukifunktioiden prosessien suunnittelu, ohjeistus ja järjestäminen;
(vi) Hallinnointiyhtiön tarjoamien Yhtiön hallinnointiin liittyvien tietojärjestelmien, kuten taloushallinnon, henkilöstöhallinnon, salkunhoidon, arvonlaskennan, sopimushallinnan ja asiakkuuden hallinnan tietojärjestelmien käyttöoikeus.
Yhtiön hallitus tekee sijoitustoiminnan päätökset, mutta voi myös valtuuttaa hallinnointiyhtiön tekemään sijoitustoimintaa koskevia päätöksiä tietyissä rajoissa. Hallinnointiyhtiö voi, yhtiön hallituksen erillisellä päätöksellä, toimia myös sijoitusomaisuuden välittäjänä ja periä palvelustaan luovuttajalta transaktiopalkkion, silloin kun yhtiö ostaa tai ottaa vastaan apporttina huoneistoja. Hallinnointiyhtiö vastaa Yhtiön operatiivisen toiminnan henkilöstö- ja toimitilakuluista. Yhtiöllä on oikeus hankkia palvelut tai käyttöoikeudet kolmannelta taholta. Yhtiö vastaa yksinomaisesti itse sijoitustoiminnasta aiheutuvasta riskistä sekä asuntoihin ja muuhun yhtiön omaisuuteen liittyvistä riskeistä. Hallinnointiyhtiön vastuu on rajattu sen kuuden kuukauden aikana saamaa hallinnointipalkkiota vastaavaan summaan. Hallinnointiyhtiön kanssa tehty hallinnointisopimus on toistaiseksi voimassaoleva molemminpuolisella 12 kuukauden irtisanomisajalla. Yhtiö on tehnyt Newsec Asset Management Oy:n ja Ovenia Oy:n kanssa sopimukset asuntomanagement-palveluista. Asuntomanagement-palveluihin kuuluvat muun muassa kiinteistöhallinto, strategiat ja johtaminen, vuokraustoiminta ja vuokrahallinto, asunto-osakeyhtiöiden hallinto, yhtiön tytäryhtiöiden ja emoyhtiön taloushallinto, ylläpitotoiminnan johtaminen sekä teknisen elinkaaren hallinta ja raportointi. Ylläpito-, vuosikorjaus- ja rakennuttamistoimintaa varten tehdään kaikkien manageerauksessa olevien kiinteistöjen osalta vuosittain kulubudjetti, jonka yhtiö erikseen hyväksyy. Yhtiön konserniyhtiöiden hallituksissa on myös mukana Newsec Asset Management Oy:n ja Ovenia Oy:n johtohenkilöitä.

Riskienhallinta

Orava Asuntorahaston riskienhallinnan lähtökohtana on riskinkantokyky ja –halu, keskeisten riskien tunteminen sekä päätetty riskienhallintapolitiikka. Riskienhallinta on osa jokapäiväistä toimintaa ja osa liiketoiminnan johtamista.

Riskienhallinnan tavoitteena on tunnistaa tavoitteiden saavuttamiseen liittyvät keskeiset epävarmuudet, mitata ja arvioida ennalta tunnistettuja epävarmuuksia sekä päättää suhtautumisesta niihin. Keskeiset riskit on luokiteltu strategisiin ja operatiivisiin riskeihin sekä rahoitus- ja vahinkoriskeihin. Riskeihin suhtaudutaan liiketoimintaan kuuluvina ja riskejä arvioidaan sekä niihin sisältyvien mahdollisuuksien hyödyntämisen että riskien pienentämisen ja poistamisen kannalta. Riskienhallinta on integroitu osaksi Orava Asuntorahaston strategiaprosessia, toiminnan ohjausjärjestelmää ja liiketoimintaprosesseja. Ylin vastuu riskienhallinnasta on Orava Asuntorahaston hallituksella, joka päättää riskienhallinnan tavoitteista, vahvistaa riskienhallinnan yleiset periaatteet, määrittelee tehtävät ja vastuut sekä seuraa keskeisiä riskejä. Hallitus hyväksyi voimassa olevat Riskienhallinnan yleiset periaatteet 26.1.2012.
Lue riskienhallinnan kuvaus kokonaan:

Riskienhallinta

Missio, visiot, arvot

Orava Asuntorahaston missiona on luoda hyvinvointia kanavoimalla pääomaa vuokra-asuntoinvestointeihin.

Keskeisinä osina missiossa pidetään kansainvälisen pääoman saamista Suomen asuntomarkkinoille ja sitä, että suomalaisille yksityissijoittajille kyetään tarjoamaan helppo tapa sijoittaa asuntoihin. Orava Asuntorahaston visiona on olla vuonna 2025 Suomen johtava asuntorahasto. Vision toteutumista arvioidaan erityisesti osakkeen tuoton, sijoittajatyytyväisyyden ja asuntorahaston koon näkökulmista.

Orava Asuntorahaston arvot ja niihin liittyvät periaatteemme ovat:

Luotettavuus

  • Teemme minkä lupaamme
  • Toimimme lakien, sääntöjen ja hyvien tapojen mukaisesti

Osaaminen

  • Ratkomme eteen tulevat haasteet
  • Panostamme oppimiseen ollaksemme alamme osaavin toimija

Arvostus

  • Kohtelemme kaikkia oikeudenmukaisesti ja tasavertaisesti
  • Kunnioitamme kanssaihmistemme erilaisia arvoja ja mielipiteitä