Asuntosalkku

Kohteet 30.9.2016

Kaupunki Kohteita (kpl) Huoneistoja (kpl) Pinta-ala (m2) Arvostus (1 000 euroa)
Helsingin seutu 38 441 32 474 80 307
Vantaa 8 155 10 434 18 785
Kirkkonummi 3 103 6 884 14 268
Kerava 2 44 4 284 10 330
Helsinki 6 34 2 438 10 185
Järvenpää 3 21 1 728 5 857
Muut 16 84 6 707 20 882
Suuret kaupungit 40 401 26 251 65 273
Lahti 9 123 7 339 17 899
Tampere 6 42 2 807 8 961
Raisio 4 75 4 417 7 926
Jyväskylä 6 43 4 058 7 876
Turku 5 22 1 523 7 094
Suuret keskustaajamat, muut 10 96 6 108 15 518
Keskisuuret kaupungit 46 870 50 909 65 099
Hämeenlinna 2 63 3 084 8 648
Kotka 5 189 10 520 7 081
Rovaniemi 6 90 5 317 6 997
Porvoo 3 44 2 843 6 592
Pori 3 61 3 655 5 059
Muut 27 423 25 492 30 722
Yhteensä 124 1712 109 634 210 679

 

Ulkopuolinen arvioitsija antaa arvolaskelman puolivuosittain Orava Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen arvosta. Ulkopuolisten arvioitsijoiden, Jones Lang LaSallen, Realia Management Oy:n ja Turun seudun OPKK:n yhteenlaskettu arvio sijoituskiinteistöjen arvosta 30.6.2016 oli 1,7 % pienempi kuin taseen käypä arvo 30.6.2016.

Arviointimenetelmä

Orava Asuntorahaston käyttämää vertailukauppoihin perustuvaa menetelmää käytetään tyypillisesti asuntoja arvioitaessa, kun ne ollaan myymässä yksittäisinä huoneistoina. Rahaston salkun käypä arvo määritetään hintapyyntö- ja kauppahinta-aineistoon perustuvalla monimuuttujaregressiomenetelmään pohjautuvala massa-arviointijärjestelmällä.

Mallin auditointiraportti (englanniksi) ja Auditointiraportin tiivistelma 2016 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti (englanniksi) ja Auditointiraportin tiivistelma 2015 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2014 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelma 2014 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2013 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelmä 2013 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2012 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelmä 2012 (suomeksi)

Aineisto

Pääasiallisena aineistona käytetään Sanoma-konserniin kuuluvan Oikotie.fi –palvelun asuntojen myynti-ilmoituksia, jotka saadaan jatkuva-aikaisesti suoraan Oikotieltä sähköisessä muodossa. Oikotie.fi on yksi Suomen suurimmista asuntojen myynti-ilmoitusportaaleista, jonka palvelussa mukana on kiinteistövälittäjien ilmoitusten lisäksi myös yksityishenkilöiden jättämät ilmoitukset. Lisäksi aineisto sisältää kiinteistönvälittäjien toimittamat toteutuneiden kauppojen tiedot pääasiassa asuntorahaston omistamien kohteiden läheisyydestä sekä kauppatiedot asuntorahaston myymistä huoneistoista. IVS-periaatteiden mukaan markkina-arvioita tehtäessä tulisi käyttää sellaista informaatiota, joka on vapaasti saatavilla ja jota käytetään yleisesti päätöksenteossa. Hintapyyntöaineiston käytön etuna on ajantasaisuus ja se, että kaikki markkinaosapuolet saavat sen helposti hyödynnettäväkseen.

Aineiston tarkastus ja rikastaminen

Arvostusmallia laadittaessa aineistoa käydään lävitse ja havaitut selkeästi väärät tiedot oikaistaan manuaalisen imputoinnin avulla. Jos käytettävissä on toteutunut transaktiohinta, hintapyyntö korvataan transaktiohinnalla, jota on korotettu kaupantekohetkelle estimoidulla neuvotteluvaralla. Omien myynnissä olevien huoneistojen hintapyyntöjä ei käytetä arvioinnissa.

Neuvotteluvara

Asuntojen hintapyyntöihin sisältyy tyypillisesti ns. neuvotteluvara, eli myyjä asettaa hintapyyntönsä korkeammalle tasolle kuin se hinta, jolla myyjä olisi valmis tekemään transaktion. Käyvän arvon – eli odotetun transaktiohinnan – määrittämisessä tulee neuvotteluvara ottaa huomioon. Tyypillinen nyrkkisääntö toteutuvalle neuvotteluvaralle on noin 5-10 prosenttia. Rahaston käypien arvojen määrittämisessä neuvotteluvara estimoidaan vertaamalla Oikotie.fi palvelun ja Tilastokeskuksen postinumeroaluekohtaisia viimeisimmän vuosineljänneksen ajalta kerättyjä keskiarvohintoja toisiinsa ja ottamalla näistä keskiarvoista aritmeettinen keskiarvo erikseen yli ja alle 100 000 asukkaan kaupungeille. Kummankin kaupunkityypin hintapyyntöaineistoa siirretään ajallisesti noin 2kk (huoneistotyypeittäistä keskimääräistä markkinointiaikaa vastaavasti) suhteessa Tilastokeskuksen aineistoon. Vuoden 2015 ensimmäisen neljänneksen arvioinnissa käytetty estimoitu neuvotteluvara oli suurille kaupungeille 4,93% ja pienille kaupungeille 6,27%.

Ekonometrinen malli

Huoneistojen hintapyyntöjä selittävä ekonometrinen malli estimoidaan pienimmän neliösumman menetelmällä käyttäen Gretl-ohjelmistoa, josta on tällä hetkellä käytössä versio 1.10.1. Seuraavia aineiston rajauksia on käytetty:
– rakennustyyppi = ’kerrostalo’ kerrostaloille ja ’kaikki rakennustyypit’ rivi- ja luhtitaloille
– taloluokka = omistusasunto (eli ei-vuokratalo) tai uuskohde
– asumismuoto = omistusasunto TAI uudiskohde
– ilmoitus on jätetty enintään 24 kuukautta ennen arviointikuukauden loppua
– 400€/m2 < velaton neliöhinta < 10 000€/m2 – 10m2 < huoneiston pinta-ala < 300m2 – -2 vuotta < rakennuksen ikä < 150 vuotta Mallien muuttujien, rajausten ja funktiomuodon määrittämisessä on käytetty ensisijaisena kriteerinä jäännöstermien keskihajontaa, jota on pyritty minimoimaan. Mallia kehitetään jatkuvasti.

Malli

HINTA = velaton myyntihinta

ALA = huoneiston pinta-ala

IKÄ = rakennuksen ikä (= kuluva vuosi – ilmoitettu rakennusvuosi)

D = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun alaindeksissä osoitettu tieto pitää paikkansa ja muulloin arvon 0
• Kunto: luokitteluasteikollinen muuttuja (neljä eri arvoa), joka on jaettu dummy-muuttujiksi. Vertailuryhmänä ”kunto = hyvä”.
• Sauna: dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun huoneistossa on sauna
• Vuokratontti: dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun kohde sijaitsee vuokratontilla. Muuttuja jätetään pois mallista, jos vuokratonttihavaintoja on alle 15 tai jos sen kerroin on positiivinen. Jos vuokratonttimuuttujaa ei edellä mainituista syistä ole mallissa ja kohde sijaitsee vuokratontilla, niin tällöin laajennetaan mallia kaikkien kiinteistötyyppien malliksi (kohde on kerrostalo) tai vaihtoehtoisesti laajennetaan tarkastelualue suurimpaan kohteen sijaintikunnan naapurikuntaan.

TD = aikadummy, joka saa arvon 1 kun havainto kuuluu johonkin kahdeksasta 3 kuukauden aikajaksosta (data 24kk = 8*3kk). Vertailuryhmänä viimeisin 3 kuukauden jakso. Vertailuryhmän dummy-muuttuja jätetään pois mallista.
POSTINUM = postinumeroaluedummy, joka saa arvon 1 kun arvioitava kohde sijaitsee dummyn mukaisella postinumeroalueella

NKM = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun havainto sijaitsee kohteen ympärillä olevan neliökilometrin (4 neliökilometrin, jos kohteita yhden neliökilometrin alueella alle 15) suuruisen alueen sisällä – muuttujaa käytetään postinumeroalueen sisällä olevan mikrosijainnin vaikutusten arviointiin

LEV; PIT = kohteen leveys- ja pituuspiiri, jolla kerrotaan 1km2/4km2 dummy; nämä tekijät kerrottuna SQKM dummyllä kallistavat SQKM dummyn virittämää tasoa

KOHDE = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun havainto sijaitsee samassa osoitteessa arvioitavan kohteen kanssa

HUONEISTO = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1 kun havainto on arvioitavasta huoneistosta

RAKENNUSTYYPPI: dummy-muuttuja, joka saa arvon 1 kun havainto on tietyntyyppisestä rakennuksesta (esim. rivitalo, paritalo, erillistalo, luhtitalo, …). Vertailuryhmänä ’kerrostalo’. Kerrostalomallia käytettäessä rakennustyyppi-muuttujalla ei ole merkitystä, koska muut kuin kerrostalot on eliminoitu havaintoaineistosta.