Asuntosalkku

Kohteet 31.12.2017

Kaupunki Kohteita (kpl) Huoneistoja (kpl) Pinta-ala (m2) Arvostus (1 000 euroa)
Helsingin seutu 39 418 31 067 78 252
Vantaa 8 144 9 739 16 855
Kirkkonummi 4 104 6 970 13 723
Helsinki 6 29 2 190 10 677
Kerava 2 43 4 180 10 544
Järvenpää 3 21 1 728 6 583
Muut 16 77 6 261 19 869
Suuret kaupungit 41 362 23 909 59 999
Lahti 9 119 7 163 16 670
Raisio 4 72 4 210 7 374
Oulu 8 32 2 256 7 255
Turku 5 20 1 340 6 952
Tampere 5 25 1 839 6 818
Suuret keskustaajamat, muut 10 94 7 103 14 930
Keskisuuret kaupungit 48 846 49 663 61 367
Hämeenlinna 3 64 3 160 8 469
Kotka 5 189 10 520 7 531
Rovaniemi 6 84 4 957 6 015
Porvoo 3 44 2 843 6 122
Savonlinna 3 68 3 702 4 928
Muut 28 397 24 482 28 301
Yhteensä 128 1626 104 638 199 617

 

Ulkopuolinen arvioitsija on antanut arviolausunnon Orava Asuntorahaston omistamien sijoituskiinteistöjen arvosta. Ulkopuolisen arvioitsijan Jones Lang LaSalle Finland Oy:n (JLL) arvio sijoituskiinteistöjen arvosta 31.12.2017 oli 2,9 % alhaisempi kuin yhtiön omalla arvostusmenetelmällä laskettu taseen käypä arvo 31.12.2017. Lisäksi yhtiö sai JLL:n kvantitatiivisella mallilla lasketun arvion kiinteistökannan arvosta. Se oli 0,4 % prosenttia korkeampi kuin yhtiön oman arvostusmenetelmän lopputulos. Yhtiö on suorittanut tarkastelun omalla arvostusmenetelmällä saadun arvostuksen ja ulkopuolisen arvion välillä. Ero on arviointitarkkuuden puitteissa.

Arviolausunto 31.12.2017 (asunnot)
Arviolausunto 31.12.2017 (toimitilat ja autopaikat)

Arviointimenetelmä

Orava Asuntorahaston käyttämää vertailukauppoihin perustuvaa menetelmää käytetään tyypillisesti asuntoja arvioitaessa, kun ne ollaan myymässä yksittäisinä huoneistoina. Rahaston salkun käypä arvo määritetään hintapyyntö- ja kauppahinta-aineistoon perustuvalla monimuuttujaregressiomenetelmään pohjautuvala massa-arviointijärjestelmällä (AVM).

Mallin auditointiraportti (englanniksi) ja Auditointiraportin tiivistelma 2017 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti (englanniksi) ja Auditointiraportin tiivistelma 2016 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti (englanniksi) ja Auditointiraportin tiivistelma 2015 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2014 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelma 2014 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2013 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelmä 2013 (suomeksi)

Mallin auditointiraportti 2012 (englanniksi)

Auditointiraportin tiivistelmä 2012 (suomeksi)

Aineisto

Aineisto koostuu kiinteistönvälittäjien toimittamista toteutuneiden kauppojen tiedoista pääasiassa asuntorahaston omistamien kohteiden läheisyydestä, asuntorahaston myymien huoneistojen kauppahinnoista sekä Sanoma-konserniin kuuluvan Oikotie.fi –palvelun asuntojen myynti-ilmoituksia. Oikotie.fi on Suomen suurin asuntojen myynti-ilmoitusportaali, jonka palvelussa on mukana kiinteistövälittäjien ilmoitusten lisäksi myös yksityishenkilöiden jättämät ilmoitukset. Myynti-ilmoitusaineisto saadaan jatkuva-aikaisesti suoraan Oikotieltä sähköisessä muodossa. IVS-periaatteiden mukaan markkina-arvioita tehtäessä tulisi käyttää sellaista informaatiota, joka on vapaasti saatavilla ja jota käytetään yleisesti päätöksenteossa. Hintapyyntöaineiston käytön etuna on ajantasaisuus ja se, että kaikki markkinaosapuolet saavat sen helposti hyödynnettäväkseen.

Aineiston tarkastus ja rikastaminen

Arvostusmallia laadittaessa aineisto tarkastetaan ja havaitut selkeästi väärät tiedot korjataan oikeiksi tai poistetaan. Jos käytettävissä on toteutunut transaktiohinta, hintapyyntö korvataan transaktiohinnalla, jota on korotettu kaupantekohetkelle estimoidulla neuvotteluvaralla. Omien myynnissä olevien tai olleiden huoneistojen hintapyyntöjä ei käytetä arvioinnissa.

Neuvotteluvara

Asuntojen hintapyyntöihin sisältyy tyypillisesti ns. neuvotteluvara, eli myyjä asettaa hintapyyntönsä korkeammalle tasolle kuin alin hinta, jolla myyjä olisi valmis tekemään transaktion. Käyvän arvon – eli odotetun transaktiohinnan – määrittämisessä tulee neuvotteluvara ottaa vähentävänä tekijänä huomioon.

Käypien arvojen määrittämisessä käytetyt neuvotteluvarat lasketaan vuosineljänneksittäin 24 kuukauden aineistolla väestömäärän logaritmin funktiona. Neuvotteluvarafunktio väestömäärän suhteen lasketaan neljän viimeisimmän neljännesvuosi-estimoinnin kertoimien keskiarvoista. Oikotie.fi –palvelun havaintoja siirretään ajallisesti noin kaksi kuukautta Etuovi.com –palvelun (”vanhan”) markkinapuntarin mukaista huoneistotyyppikohtaista markkinointiaikaa vastaavasti. Hintapyyntöaineistoon sovelletaan myös samoja neliöhintojen outlierleikkureita kuin Tilastokeskus laatiessaan vanhojen osakeasuntojen hintatilastoja.

Tilastokeskuksen postinumeroaluekohtaisen hintatilaston ja Oikotie.fi –palvelun aineistosta lasketaan havaintojen lukumäärillä painotettuna yli 15 000 asukkaan kaupungeille kaupunkikohtaiset keskineliöhinnat. Saaduista keskineliöhinnoista muodostetaan hintasuhteet Oikotie.fi palvelun hintapyytöjen ja Tilastokeskuksen transaktiohintojen osamääränä. Neuvotteluvarafunktio määritetään selittämällä hintasuhteesta määritettyä neuvotteluvaraa kaupungin väkiluvun logaritmilla ja vakiotermillä. Neuvotteluvaraa estimoitaessa poistetaan outlier-havainnoiksi laskettavat osamäärät.

Usein varta vasten vuokrakäyttöön rakennettuissa asunnoissa materiaalien laatu ja varustetaso on jonkin verran alempi kuin omistuskäyttöön rakennetuissa. Kohdevaikutus estimoidaan tilastollisesti joka kuukausi selittämällä 12 viimeisimmän kuukausiarvioinnin yhteydessä vuokrataloille estimoituja kohdedummyjä iän funktiona. Ekstrapolointia ei sallita vanhimpien kohteiden osalta ja vanhinta estimoinnissa käytettyä havaintoa vastaavaa kohdedummyestimaattia käytetään sitä vanhempien kohteiden arvostuksessa. Uusimpien havaintojen kohdalla ekstrapolointi sallitaan. Estimoinnissa käytettävä kohdedummy määritetään outlieriksi, jos sen itseisarvo on yli 0,35. Korjauskerroin lasketaan erikseen kullekin kohteelle sen iän funktiona ja sitä käytetään niiden vuokrataloiksi rakennettujen kohteiden arvonmäärityksessä, joista ei ole hintahavaintoja ja joiden omistusosuus on yli 50 prosenttia.

Ekonometrinen malli

Huoneistojen hintapyyntöjä selittävä ekonometrinen malli estimoidaan pienimmän neliösumman menetelmällä käyttäen Gretl-ohjelmistoa, josta on tällä hetkellä käytössä versio 2017c, build date 2017-07-18. Arviointimallia kehitetään jatkuvasti.

Malli

P = velaton myyntihinta

ALA = huoneiston pinta-ala

IKÄ = rakennuksen ikä (= estimointihetki – kohteen rakennusaika, kuukauden tarkkuudella), jos rakennuskuukausi ei ole tiedossa, käytetään kuukautena kesäkuun loppua

KRS = huoneiston sijaintikerros. Jos mallissa on havaintoja vähemmän kuin 750, niin käytetään mallispesifikaatiota, jossa ei ole sijaintikerrosta. Jos arvioitavana oleva huoneisto sijaitsee korkeammalla kuin aineistossa oleva korkein huoneisto, niin vaikutus rajataan korkeimpaan aineistossa olevaan sijaintikerrokseen

D = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun alaindeksissä osoitettu tieto pitää paikkansa ja muulloin arvon 0
• Kunto: luokitteluasteikollinen muuttuja (neljä eri arvoa), joka on jaettu dummy-muuttujiksi. Vertailuryhmänä ”kunto = hyvä”. Jos kunto=erinomainen –kertoimen etumerkki on negatiivinen, korvataan se arvostuksessa arvolla nolla. Jos kunto=huono -kerroin saa korkeamman arvon kuin kunto=tyydyttävä –kerroin, käytetään tyydyttävää huonokuntoisempien huoneistojan arvostuksessa tyydyttävä-kerrointa. Yksittäisen huoneiston kunto arvostuksessa perustuu lähtökohtaisesti kiinteistömanagerin ja kyseisen huoneiston asukkaan näkemykseen huoneiston kunnosta. Jos tieto puuttuu, käytetään kohteen keskiarvoa ja jos sekin puuttuu käytetään Oikotie.fi –palvelun hintapyyntöaineistosta estimoitua kunnon ikäfunktiota (5. asteen polynomi), jota jyrkennetään huomioimalla vuokra-asuntojen oletettu nopeampi kuluminen estimoinnissa käytetystä omistusasuntovoittoisesta aineistosta
• Sauna: dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun huoneistossa on sauna
• Vuokratontti: dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun kohde sijaitsee vuokratontilla. Muuttuja jätetään pois mallista, jos vuokratonttihavaintoja on alle 15 tai jos sen kerroin on positiivinen. Jos vuokratonttimuuttujaa ei edellä mainituista syistä ole mallissa ja kohde sijaitsee vuokratontilla, niin tällöin laajennetaan mallia kaikkien kiinteistötyyppien malliksi (kohde on kerrostalo) tai vaihtoehtoisesti laajennetaan tarkastelualue suurimpaan kohteen sijaintikunnan kanssa väkiluvulta samankaltaisimpaan naapurikuntaan

TD = aikadummy, joka saa arvon 1 kun havainto kuuluu johonkin kahdeksasta 3 kuukauden aikajaksosta (data 24kk = 8*3kk). Vertailuryhmänä viimeisin 3 kuukauden jakso. Vertailuryhmän dummy-muuttuja jätetään pois mallista

POSTINUM = postinumeroaluedummy, joka saa arvon 1 kun arvioitava kohde sijaitsee dummyn mukaisella postinumeroalueella

NKM = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun havainto sijaitsee kohteen ympärillä olevan neliökilometrin (4 neliökilometrin, jos kohteita yhden neliökilometrin alueella alle 15) suuruisen alueen sisällä – muuttujaa käytetään postinumeroalueen sisällä olevan mikrosijainnin vaikutusten arviointiin

LEV; PIT = kohteen leveys- ja pituuspiiri, jolla kerrotaan 1km2/4km2 dummy; nämä tekijät kerrottuna NKM dummyllä kallistavat NKM dummyn virittämää tasoa, jolloin lähialueen kohteiden vaikutus saadaan huomioitua tarkemmin

KOHDE = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1, kun havainto sijaitsee samassa osoitteessa arvioitavan kohteen kanssa. Jos kohteessa on eri tyyppisiä (kerrostalo vs. rivi- ja pientalot) kohteita, niin kullekin tyypille voidaan asettaa erillinen dummy. Samoin, jos kohteessa on selkeästi eri ikäisiä rakennuksia, niin kohteessa voidaan käyttää useampaa dummyä. Lisäksi on kohteita, joissa asunto-osakeyhtiötä ei voida virheettömästi erottaa katuosoitteen osalta toisistaan (esimerkiksi Vaasassa Myllykatu 11 A, B ja C ovat eri yhtiöitä, mutta aineistossa kaikki ovat osoitteessa Myllykatu 11), tällöin voidaan sama kohdedummy asettaa eri yhtiöille

HUONEISTO = dummy-muuttuja, joka saa arvon 1 kun havainto on arvioitavasta huoneistosta

RAKENNUSTYYPPI: dummy muuttuja, joka saa arvon 1 kun havainto on tietyntyyppisestä rakennuksesta (esim. rivitalo, paritalo, erillistalo, luhtitalo, omakotitalo,…). Vertailuryhmänä ’kerrostalo’. Kerrostalomallia käytettäessä rakennustyyppi-muuttujalla ei ole merkitystä, koska muut kuin kerrostalot on eliminoitu havaintoaineistosta. Omakotitalojen hinnat eivät määräydy täysin samojen tekijöiden pohjalta kuin osakeyhtiömuotoisten asuntojen hinnat. Aineistosta eliminoidaan ne omakotitalohavainnot, jotka eivät sisällä estimoitavien kohteiden [erillistalot, paritalot, …] kannalta relevanttia informaatiota. Eliminoitavia ovat ennen 1990 rakennetut omakotitalot ja omakotitalot, joiden tontin pinta-ala on yli 1 500 neliömetriä